Изъятие недвижимости для гос. нужд (КРТ, реновация)
Изъятие недвижимости для государственных и муниципальных нужд — это процесс отчуждения права собственности на объект недвижимости в пользу Государства.
Как правило, изъятие происходит в рамках комплексного развития территорий (строительства дорог, магистралей, расширение ж/д путей, реновация). Изыматься могут земельные участки, здания, жилые и нежилые помещения. В каждом случае есть своя специфика. Чаще всего возникает необходимость изъятия земельного участка, что влечет за собой изъятие и находящихся на нем зданий и сооружений. Решение об изъятии принимает компетентный орган исполнительной власти, в г. Москва (изъятие для городских нужд) оно оформляется Распоряжением Департамента городского имущества Москвы. Решение публично и акт публикуется на официальном портале https://www.mos.ru.
Одной из конституционных гарантий является правило о том, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ). Такое возмещение определяется по итогам оценки, по поводу которой на практике и возникает большинство споров.
Проверка законности решения об изъятии
Установим законно ли решение об изъятии.
Верховный суд (ВС) в определении № 309-КГ15-5924 по делу № А07-21632/2013 (вошло в Обзор судебной практики 13 апреля 2016 года) указал: «…под государственными или муниципальными нуждами понимаются потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно полезных целей), осуществить которые невозможно без изъятия имущества, находящегося в частной собственности. Соответственно, принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества».
Установим наличие градостроительной документацией – территориальными схемами, генеральными планами, проектами планировки территории.
Установим законность решения о комплексном развитии, законность установления границ, на которые оно распространяется, которые не могут устанавливаться произвольно.
При наличии правового основания подготовим юридическую позицию по оспариванию как решения и действия, связанные с изъятием, так и градостроительная документация, на основании которой оно планируется.
Решение об изъятии может быть оспорено в трёхмесячный срок (п. 14 ст. 56.6 ЗК). Соответственно, собственнику недвижимости, желающему его оспорить, необходимо обращаться в суд до того, как уполномоченный орган обратится к нему с иском об изъятии. В этом споре заявить довод о незаконности такого изъятия собственник, скорее всего, уже не сможет. Суд будет разрешать лишь вопрос о размере компенсации.
Представим интересы собственника в суде на всех стадиях судебного процесса.
Оспаривание размера компенсации
Оценим законность самого факта изъятии и при необходимости оспорим его до подачи государственным органом в суд иска об изъятии недвижимости организуем проведение объективной рыночной оценки размера компенсации, включающей как рыночную стоимость имущества, так и расходы в связи изъятием, упущенную выгоду и т.д.
Под рыночной стоимостью объекта недвижимости понимается средняя цена, по которой данный объект может быть продан на условиях открытой конкуренции. При этом, для объективности определения цены используется сравнительный подход относительно объектов недвижимости с похожими характеристиками.
Устанавливая рыночную стоимость, входящую в выкупную цену, Департамент городского имущества основывается на заключении об оценки. Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
В случае, если правообладатель не согласен с рыночной стоимостью и изъятие происходит в судебном порядке, суд назначает новую, уже судебную экспертизу с целью установления реальной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Установление объективной рыночной оценки размера компенсации возможно как в указанной ситуации, так и при наличии судебного процесса по иску государственного органа об изъятии в судебном порядке.
Увеличим предлагаемый размер компенсации за изъятие объекта недвижимости.
После получения предложения о выкупе имущества с указанием размера компенсации – направим встречное предложение о выкупе по цене, соответствующей проведённой собственником оценке.
При недостижении соглашения или если иск уже подан государственным органом в случае не подписания собственником соглашения об изъятии и компенсации, оспорим определённый уполномоченным органом размер компенсации в суде с ходатайством о назначении судебной экспертизы в предложенной нами экспертной организации.
