Часто задаваемые вопросы
о юридических услугах

Да, включаются, при одновременном соблюдении двух условий:

1) такие капитальные гаражи должны быть расположены в границах того же элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона), что и аварийные МКД, МКД, соответствующие критериям субъекта РФ (ч.3 ст. 65 ГрК РФ);

2) такие капитальные гаражи не предусмотрены нормативным правовым актом субъекта РФ об определении объектов недвижимости, которые не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ жилой застройки (п.4 ч.8 ст. 65 ГрК РФ).

В соответствии с частями 10 и 11 ст. 68 ГрК РФ лицо, заключившее договор о КРТ, не вправе передавать свои права и обязанности, предусмотренные договором, иному лицу и уступать принадлежащее ему право аренды земельного участка (земельных участков), предоставленного для целей КРТ. То есть ответственность по договору КРТ в любом случае несет лицо, заключившее договор о КРТ.

С другой стороны, в соответствии с ч. 11 ст. 68 ГрК РФ лицо, заключившее договор о КРТ, вправе привлечь к его исполнению иное лицо (лиц) с возложением на него обязательств по выполнению определенного вида или отдельных этапов работ либо по финансированию затрат, связанных с исполнением договора. Такому лицу (лицам) застройщик, заключивший договор о КРТ, вправе передать для целей КРТ земельный участок или его часть в субаренду без согласия арендодателя (ч.12 ст. 68 ГрК РФ). Указанные нормы не препятствуют заключению лицом, заключившим договор о КРТ, договора с иным лицом, которым будет, например, предусмотрена, обязанность такого иного лица построить какой-либо объект капитального строительства в рамках КРТ за свой счет на предоставленном ему в субаренду земельном участке и возникновение права собственности такого иного лица на построенный объект.

Заметим, что согласно ч. 8 ст. 68 ГрК РФ «право собственности на объекты капитального строительства, линейные объекты, созданные лицом, заключившим договор о комплексном развитии территории, в соответствии с таким договором за свой счет, возникает у такого лица, за исключением объектов, подлежащих передаче или приобретению в соответствии с договором в государственную или муниципальную собственность, в том числе объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур.». Поскольку объект на предоставленном в субаренду земельном участке будет создан иным лицом и за счет этого иного лица, то никаких противоречий с этой нормой ч. 8 ст. 68 ГрК РФ не возникает.

Указанный акт изготавливается Государственной инспекцией по недвижимости по результатам работы комиссии, которая устанавливает в ходе осмотра, что здание, используемое например в производственных или научных целях, оказывается фактически используется для размещения офисов или торговых объектов, и теперь включено в перечень недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база исчисляется как кадастровая стоимость.

При несогласии с актом Госинспекции, лучше всего начать действовать сразу, и по факту получения акта. Юристы LAWYER Consulting помогут обратиться в Межведомственную комиссию по рассмотрению вопросов налогообложения в г. Москве с заявлением о проведении повторного осмотра, в ходе которого подробно разъяснят инспектору, какие помещения для чего используются, какие сдаются в аренду, а какие обеспечивают деятельность организации, и предоставят подтверждающие документы полученные от собственника. Если и после этого инспектором будут указаны недостоверные сведения, то после включения здания в перечень 700-ПП необходимо обращаться в суд с административным исковым заявлением к Правительству Москвы о признании недействительными пунктов перечня, содержащих спорные объекты недвижимости.

В рамках судебного спора об исключении, акт государственной инспекции является основным доказательством законности включения объектов в перечень, и, наши специалисты помогут  доказать в суде его несоответствие фактическим обстоятельствам и/или установят процедурные нарушения при его составлении, что позволит суду признать включение в перечень незаконным.

Для включения объекта недвижимости в перечень необходимо чтобы более 20% площади здания использовалось для размещения офисов, торговых объектов, объектов бытового облуживания или общественного питания. Расчет производится по методике, указанной в Постановлении Правительства Москвы № 257-ПП. Лучшим доказательством несоответствия акта действительности является грамотный контррасчет, по которому менее 20% площади здания используется для целей, подразумевающих включение в перечень 700-ПП.

Юристы LAWYER Consulting помогут составить контррасчёт и доказать суду его правомерность а также дать пояснения в отношении каждой части здания или даже каждого помещения, особенно тех, которые неверно классифицированы инспектором, что находится в этих помещениях, какие сотрудники там работают, предоставить штатное расписание, должностные инструкции, договоры аренды в случае если помещение сдается в аренду.

Обязательно нужно обратить внимание на список лиц, принимавших участие в обследовании. По закону, при проведении мероприятий обязательно должны участвовать два инспектора из инспекции по недвижимости и эксперт (как правило, специалист БТИ), а в некоторых случаях представители Департамента торговли и услуг, Департамента науки, промышленной политики и предпринимательства или Департамента региональной безопасности и противодействия коррупции. По факту, требования о присутствии представителей департаментов или эксперта игнорируются проверяющими, а их подписи проставляются задним числом, что влечет за собой признание акта недействительным. В результате чего суд посчитает акт государственной инспекции недостоверным (ненадлежащим) доказательством и признает включение объекта недвижимости в перечень 700-ПП незаконным, что позволит пересчитать начисленные налоги за те периоды, за которые объект недвижимости был включен в перечень.

Для начала необходимо заказать выписку из ЕГРН, в которой обратить внимание на раздел №5. Если в графической части, она в красных линиях, значит проблемы точно есть.

После чего можно заказать поэтажный план БТИ, в котором особое внимание уделить красным линиям по наружной части здания.

Следует также посмотреть числится ли здание в 819-ПП, информация об этом содержится в Приложениях к нормативному акту.

Как правило наиболее объективными причинами являются отсутствие права на здание, отсутствие разрешения на строительство, отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, изменение технико-экономических показателей здания.

В Москве органом выявляющим объекты с признаками самостроя является Государственная инспекция по недвижимости. Все объекты с выявленными нарушениями включаются в Постановление Правительства Москвы №819-ПП. Если объект занесен в данное постановление, значит, он обладает признаками самостроя. Соответственно, у объектов, занесенных в Постановление №819-ПП, а вернее у их владельцев, появляются проблемы – эти объекты нельзя продать, сдать в аренду, оформить под залог в банке и тому подобное. Фактически, пока объект находится в списке Постановления №819-ПП, никакие сделки с ними выполнить невозможно.

Чтобы объект исключили из Постановления №819-ПП либо узаконить самострой, который ещё не обнаружен инспекцией и не внесен в Постановление №819-ПП, необходимо либо легализовать объект, либо привести его в первоначальное состояние (снести самострой). Если этого не сделать – рано или поздно выйдет инспекция и заставит в принудительном порядке снести самострой (либо инспекция сделает это самостоятельно, но все расходы по демонтажу лягут на собственника).

В состав основного комплекта документации входят:

- Правоустанавливающие документы на объект.

- Документы регламентирующие земельно-правовые отношения.

- Разрешение на строительство.

- Акт ввода в эксплуатацию.

- Техническая документация БТИ.

- Проектная документация.

- Технические заключения.

- Договора аренды, с сетями и тд.

Отсутствие некоторой документации, не значит, что ее нет и не может быть. Мы поможем их установить включая запросы в архивах и т.д.

В соответствии с частью 10 статьи 15.4 Закона № 214-ФЗ если в отношении уполномоченного банка, в котором открыт счет эскроу, наступил страховой случай в соответствии с Федеральным законом от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» (далее — Закон № 177-ФЗ) до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении объекта (объектов) долевого строительства, входящего в состав таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. В соответствии с частью 6 статьи 12.2 Закона № 177-ФЗ выплата возмещения по счету эскроу, открытому для расчетов по договору участия в долевом строительстве, производится государственной корпорацией Агентство по страхованию вкладов в течение 20 рабочих дней со дня представления вкладчиком в Агентство соответствующих документов. Согласно части 9 указанной статьи выплата возмещения по счету эскроу, открытому для расчетов по договору участия в долевом строительстве, осуществляется путем перечисления соответствующих денежных средств на счет эскроу вкладчика, открытый в другом банке в соответствии с Законом № 214-ФЗ для осуществления расчетов по договору участия в долевом строительстве по тому же объекту долевого строительства, в отношении которого открывался счет эскроу.

Нацрежим — нормативно закрепленная система правил для поддержки отечественных поставщиков продукции и поставщиков стран ЕАЭС, ДНР, ЛНР. Национальный режим в закупках выражается в запретах, ограничениях и условиях допуска. Список товаров, происходящих из иностранных государств, на закупку которых установлен запрет в условиях национального режима, указан в Постановлении Правительства от 30.04.2020 № 616. В документе 146 товарных позиций, запрещенных для приобретения госзаказчиками, в том числе:

компьютеры, ноутбуки и планшеты;

лифты пассажирские;

автомобили легковые и автобусы;

мебель;

одежда и обувь;

бумага и картон.

В случае наличия запрета в закупке поставка товара иностранного происхождения невозможна, за исключением случаев, которые предусмотрены постановлением Правительства РФ.

Постановление Правительства РФ от 16.11.2015 № 1236 (ред. от 28.12.2022 г.) устанавливает запрет на допуск программ для электронных вычислительных машин и баз данных, реализуемых независимо от вида договора на материальном носителе и (или) в электронном виде по каналам связи, происходящих из иностранных государств (за исключением программного обеспечения, включенного в единый реестр программ для электронных вычислительных машин и баз данных из государств — членов Евразийского экономического союза, за исключением Российской Федерации), а также исключительных прав на такое программное обеспечение и прав использования такого программного обеспечения.

В случае если правообладателя земельного участка не устраивают разрешенные параметры строительства и виды разрешенного использования земельного участка (ВРИ) или назначение здания, предусмотренные ГПЗУ, или необходимо провести реконструкцию здания, а параметры ГПЗУ это не предусматривают, данная проблема решается путем внесения изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ).

Правила землепользования и застройки — это документ, который содержит карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Можно сказать, что ПЗЗ — это документ, который дает ответ на вопрос «Разрешено ли строить и с какими параметрами?» на заявленном земельном участке в границах города. Изменения в ПЗЗ вносятся по следующим основаниям: узаконивание самовольного строительства или самовольной реконструкции здания; изменение ТЭПов при реконструкции здания: общая площадь, площадь застройки, высотность, этажность; изменение вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ); ПЗЗ не предусматривают или ограничивают возможности нового строительства; ошибка в действующем ГПЗУ — когда предельные параметры строительства противоречат друг другу. Общие сроки внесения изменений в ПЗЗ всегда индивидуальны и в среднем составляют около 8–12 месяцев.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) г. Москвы утверждены Постановлением Правительства Москвы № 120-ПП от 28.03.2017 г. «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы». Внесение изменений в ПЗЗ регулирует Постановление Правительства Москвы № 457-ПП от 17.05.2018 г. «Об утверждении Порядка направления и рассмотрения предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы».

Порядок внесения изменений в ПЗЗ в Москве:

- Разработка обосновывающих проектных материалов (буклета).

- Подача заявления от имени заказчика на внесение изменений в ПЗЗ.

- Рассмотрение заявления уполномоченным органом власти (совместные слушания, ГЗК и т. д.).

- В случае одобрения проекта готовятся распоряжение на внесение изменений в ПЗЗ и проект внесения изменений в ПЗЗ.

- Проведение публичных слушаний по проекту изменений в ПЗЗ.

- Разработка и утверждение Постановления Правительства Москвы о внесении изменений в ПЗЗ.

В Московской области органом исполнительной власти, уполномоченным для разработки генеральных планов территорий и ПЗЗ территорий, является Главархитектура Московской области. Главархитектура выступает заказчиком разработки ПЗЗ, а исполнителями являются НИИ Проект и НИиПИ градостроительства. Основной порядок внесения изменений в ПЗЗ Московской области такой же, как в Москве.