Бесплатная консультация
Как быть в случае изъятия вашей недвижимости для государственных нужд?

Безусловно, столкнувшись с такой проблемой, многие задумываются, потребуют ли оплату налога после начисления компенсации за имущество, которое было изъято? Когда государство имеет право на изъятие недвижимого имущества граждан или организации?

Государство имеет право на изъятие земельного участка, а также может возводить на его месте новое, преследуя публичный интерес. Но при этом, оно обязано выплатить положенную компенсацию собственнику за изъятое имущество. Что касается второго вопроса, то государство может осуществлять процесс изъятия, как у физических лиц, так и организаций. Все выше сказанное, имеет немаловажное значение, в процессе разбора данной проблемы.

Таким образом, основанием для процедуры изъятия из частной собственности недвижимого является статья 49 Земельного кодекса РФ, далее – ЗК РФ. Конечно, в случае возникновения такого рода процедуры, необходимо хорошо изучить данный документ.

Кто имеет право решать вопрос изъятия недвижимости?

  1. Уполномоченные федеральные органы исполнительной власти могут осуществлять изъятие недвижимого имущества.
  2. Исполнительные органы государственной власти субъекта РФ осуществляют данную процедуру для региональных нужд.
  3. Органы местного самоуправления проводят данный процесс для муниципальных нужд.

Инициаторами изъятия имущества выступают уполномоченные госорганы, а также организации с целью осуществления их деятельности (к примеру, электросетевая организация, которая планирует строительство ЛЭП).

Список организаций, которые могут обращаться с ходатайствами с целью изъятия участка для федеральной нужды, устанавливает само Правительство РФ (пункт 2 статья 56.4 ЗК РФ). С данными ходатайствами имеют право обращаться (пункт 1 статья 56.4.ЗК РФ):

— Субъекты естественных монополий (организации в сфере связей, дочерние организации ОАО «РЖД», организации полезных ископаемых и др.).

— Организации, имеющие право в соответствии с договорами, нормативными актами, соглашениями, у которых есть разрешение на осуществление деятельности, изъятие участка для обеспечения работы организации.

— Недропользователи.

— Организация, которая заключила договор о комплексном развитии конкретной территории.

Обязательно, в имеющемся ходатайстве указываются кадастровые номера участков, а также цель процедуры изъятия. Решение об изъятии имеет силу на протяжении 3 лет со дня его создания, его можно обжаловать в суде.

Как уполномоченный орган может определить собственника конкретного участка, который хотят изъять?

Уполномоченный орган, получив данные о собственнике участка из ЕГРН, ждёт сообщения о самом процессе изъятия. Если же такого рода информация не поступает от ЕГРН, чиновники проводят проверку, об имеющихся зарегистрированных правах на объект недвижимости на участке. А если такой информации нет, то уполномоченные органы проводят специальные мероприятия с целью выявления владельца запрашиваемого участка (статья 56.3 ЗК РФ). Бывают случаи, когда владельцы не объявляются, несмотря на все усилия их разыскать.

Собственник или же правообладатель недвижимости не прошедшей регистрацию в ЕГНР на протяжении 60 дней с момента публикации сообщения, о планируемом изъятии могут подать заявление в уполномоченный орган об учете прав или обременений на участке (пункт 8 статья 56.3 ЗК РФ). Такую процедуру необходимо осуществлять для того, чтобы права каждого учитывались должным образом.

К примеру, если владелец недвижимости не находится уполномоченным органом процедура изъятия все равно произойдёт. Он обратится за помощью в суд, для того чтобы недвижимость признали собственником данного участка. Если после этого найдётся владелец, то он имеет полное право потребовать возмещения за изъятие имущества с того, кому оно перешло, или же с казны, если участок остался в публичной собственности. Важно знать, что изъятый объект недвижимости бывшему правообладателю не возвращают (пункт 11 статья 56.5 ЗК РФ), что является минусом в адрес бывшего владельца, который пожелает вернуть свой объект недвижимости.

Поворот событий после принятия решения об изъятии конкретного земельного участка?

На протяжении 10 дней с момента принятия данного решения уполномоченный орган подает информацию об этом на свой сайт, а также публикует решение в СМИ и отправляет копию решения правообладателю недвижимости, в организацию подавшую ходатайство о самом изъятии, и в регистрирующий орган (подпункт 1, 2 пункта 10 статья 56.6 ЗК РФ).

Правообладатель, который получил копию решения, считается поставленным в известность, то есть уведомленным. Важно знать, что уполномоченный орган может прислать решение даже по электронной почте, и это является законным процессом несущим силу. После отправки такого рода решения, уполномоченный орган начинает подготовку самого соглашения изъятия, который приводит к самой процедуре изъятия. Данный процесс после получения письма на электронную почту, уже невозможно остановить, даже если получатель его не успел прочитать.

Для чего необходимо соглашение изъятия недвижимости и что в нем нужно отразить?

По закону, изъятие недвижимости осуществляется на основании договора или решения суда, которое заключается с собственниками и никак иначе. В договоре отражаются ключевые моменты всей процедуры изъятия.

Содержания такого рода договора:

-наименование каждой из сторон договора;

-основная цель изъятия;

-личные реквизиты решения процедуры изъятия недвижимости (номер, название органа принявшего данное решение, дата принятия);

-права на участок или объект, который прекращают;

-порядок и размер выплат возмещения за изъятые объекты;

-кадастровый номер земельного участка и объекта недвижимого имущества, который планируют изъять; если кадастровый номер не присвоен, указывается условный номер; а если его нет вообще, описывают изъятый объект;

-сроки, в которые правообладатель обязуется передать объект недвижимости; данный период не должен превысить 6 месяцев с момента остановки прав бывшего правообладателя.

Перед заключением договора уполномоченный орган проводит подготовительные работы (статья 56.7 ЗК РФ). Каждый правообладатель обязан предоставить доступ к участку для осуществления кадастровых работ и определения цены на рынке недвижимости (пункт 5 статья 56.7 ЗК РФ), в этом случае противостоять этому процессу невозможно.

Соглашение процедуры изъятия недвижимости оформляется в письменном виде между правообладателем и уполномоченным органом, с подписями, датами и с учетом всех требований.

Имеет ли возможность правообладатель недвижимости не подписывать договор о процедуре изъятия?

Правообладатель может в течение 90 дней с момента получения договора принимать решение. Он имеет право отправить документ в уполномоченный орган либо организацию, то есть инициатору процедуры изъятия. Также, правообладатель может не подписывать соглашение или высказать свои возражения, но в данном случае, нужно предоставить, документ, подтверждающий обоснование замечаний по поводу суммы компенсации. Опять же в такой ситуации, нужно действовать очень осторожно и обдуманно.

Если же владелец не дает ответ на соглашение, уполномоченный орган либо организация с учетом ходатайства обращаются в суд с иском для принудительного изъятия земельного участка и имеющейся на нём недвижимости (пункт 8-10 статья 56.10 ЗК РФ), после чего проходит изъятие.

Таким образом, принудительно изъять землю могут по решению суда, в случае если правообладатель не успел заключить соглашение, а также, если он не дает своего согласия (статья 282 ГК РФ), поэтому нужно серьёзно относиться к такому процессу, не пускать все на самотек.

Если начинают судебный спор по данному вопросу, то суд определяет условия изъятия объекта недвижимости для государственной нужды. Он может принять, сторону, как правообладателя, так и уполномоченного органа, а также не выбрать ни того, ни другого, а расписать условия изъятия самостоятельно. Все спорные моменты однозначно следует решать через судебный процесс, учитывая все моменты.

Как определить размер возмещения за изъятый объект недвижимости?

Возмещение за земельный участок, который изымается для муниципальных или же государственных нужд дается правообладателю с учётом пункта 1 статьи 281 ГК РФ, и никак иначе.

Процедура возмещения проходит за средства бюджетной системы РФ. В случае если решение изъятия принимается с учетом ходатайства, которое подает организация, то она и возмещает правообладателю всю сумму (пункт 13 статья 56.10 ЗК РФ).

Сумма возмещения определяется с учетом Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», и, учитывая особенности, которые устанавливает Земельный и Гражданский кодекс.

Все расходы на процедуру установления рыночной стоимости недвижимости и убытки на досудебном уровне покрывает уполномоченный орган, который принял решение об изъятии.

Как быть правообладателю, если размер возмещения не выплачен, как положено?

В данном случае правообладатель имеет полное право обратиться в суд, который назначит экспертизу для определения точной рыночной стоимости участка, подлежащего изъятию. Как правило экспертиза позволяет уловить все неточности данного процесса.

Оценщик при подготовке отчета об оценке имущества достаточно часто применяет метод сравнения, который, как правило, дает хороший результат. Он выбирает подобные объекты и, исходя из их данных, устанавливает сумму возмещения запрашиваемого. Важно обращаться к хорошему специалисту в данной области, и проблема будет решена.

Иногда оценщики выбирают неправильную цель использования участка. При попытках оспорить отчет об оценке имущества собственник участка может обратиться к следующему вопросу: №8 Обзор судебной практики Верховного Суда №1, который был утверждён Президиумом ВС РФ 24 декабря 2014 года. В этом вопросе отмечено, что если есть разногласия между собственником и органом власти при установлении стоимости участка подлежащего изъятию, то нужно опираться на тот вид разрешенного использования, который установлен до начала самой процедуры изъятия.

Иногда, оценщик не учитывает конкретное использование объекта, который хотят изъять. В таком случае возникает много нюансов, спорных моментов.

Подводя итог, можно сказать, что сумма возмещения должна быть достаточной,  для того, чтобы была возможность восстановить все потери и никак иначе.

Что необходимо предпринять, для включения в состав убытков, которые понесли из-за изъятия недвижимости?

Убытки в данном случае это не только принесённый ущерб, но и потерянная выгода. Чаще всего речь идёт о том, когда правообладатель занимается предпринимательством с использованием объектов подлежащих изъятию. А в данном случае, все довольно серьёзно, размер потерь соответственно может быть немаленьким.

Безусловно, сам материальный ущерб доказать реально, а вот упущенную выгоду намного тяжелее.

Каждому правообладателю, столкнувшемуся с такой ситуацией, необходимо доказать такие обстоятельства, как:

-имеются ли права на земельный участок либо другой объект недвижимости;

-сумма дохода, которую должен был получить правообладатель, если бы никакого изъятия не произошло, а также размер расходов, которые он все же понес;

-предпринимательская деятельность, используя данный объект.

К примеру, в случае посеянных культурных растений, которые планировалось продать, собственник должен обязательно доказать такие обстоятельства:

-является ли он законным владельцем данного участка (например, с учётом договора купли-продажи);

-размер дохода, который он хотел получить за использование земельного участка;

-ведение предпринимательской деятельности, используя участок.

Естественно, нужно не забывать и про то, что если договор контрактации заключится уже после получения владельцем уведомления о процедуре изъятия, то суд с лёгкостью имеет право отказать ему о включении утраченной выгоды в размер возмещения. В данном случае исправить что-либо будет достаточно сложно.

Потребуется ли оплатить налог после выплаты за изъятую недвижимость?

Конечно, чтобы дать развернутый ответ на вопрос, необходимо рассмотреть отдельно налог на прибыль организации и доход физического лица. Ведь в каждой из этих ситуации результат свой.

Для определения базы по налогу на доход физического лица идет учет всех доходов налогоплательщика, которые получены как денежной, так и в натуральной форме, и доходы ы форме материальной выгоды. Поэтому, возмещение будет относиться к налогооблагаемым доходам, которое получил бывший правообладатель, как физическое лицо.

В процессе определения налоговой базы с учётом пункта 3 статья 210 НК РФ каждый налогоплательщик может получить имущественный налоговый вычет в размере стоимости выкупа земельного участка и присутствующих на нём объектов недвижимости.

Таким образом, после изъятия у физических лиц недвижимости им предоставляется крупный имущественный налоговый вычет равный стоимости изымаемого имущества. Это можно прочитать в Письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 16.08.2019 года №03 – 04 – 05/62394  «О предоставлении имущественного налогового вычета при изъятии у физического лица недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд».  Не стоит забывать о том, что вычет имущества выделяется при подаче декларации в налоговый орган не позже 30 апреля года, который идет за истекшим налоговым периодом.

Если говорить о налоге на прибыль организации, то тут ситуация неординарная. Минфин может указать, что при процедуре изъятия земельного участка в целях муниципальных или государственных нужд он и объекты на нем переходят в муниципальную или же государственную собственность (пункт 4 статья 56.11 ЗК РФ). Важно знать, что имеющиеся права собственности, на земельный участок и объекты на нем, у прежнего владельца останавливаются (пункт 2,3 статья 239.2, подпункт 1, пункт 2 статья 279 ГК РФ). Соответственно, для задач налогообложения переход права собственности признается реализацией, а вот средства, которые получены прошлым собственником, учитывают в состав дохода от реализации. Организация может уменьшать доход на сумму расходов, которые связаны с приобретением изъятия объектов недвижимости. Такой метод можно найти в Письме Минфина России от 09.04.2018 года №03-03-06/1/23095.

Также, суд может и не поддержать позицию, которая изложена Минфином. Довольно часто арбитры предполагают, что в момент изъятия имущества для муниципальных или же государственных нужд доходы, учитываемые при исчислении налогов на прибыль, не появляется. Суды считают, что взимание налогов за прибыль размера компенсации за изъятые земельные участки нарушает принцип полного возмещения, определенный законодательством в таких случаях. Так что сумма возмещения не включается в базу налогов при исчислении налогов на имеющуюся прибыль.

Принцип судов мудрый. Если у человека изъяли участок земли и выплатили компенсацию как на рынке, то после ее обложения налогами у вас остается меньше, чем до процедуры изъятия. А значит такого рода ситуация нарушает ваши права. Если налоговики не захотят согласиться с вашими фактами и доводами, а сошлются на решение Минфина, то вряд ли возможно будет восстановить права, если только через суд.

Compare Listings

заглавие Цена Положение дел Тип Площадь Цель Спальни Ванные комнаты