Легализация самостроя
Правительством города Москвы ведется перечень, утвержденный Постановлением № 819-ПП, куда включаются выявленные объекты самовольного строительства, права на которые зарегистрированы в ЕГРН (приложение № 2), а также иные самовольно возведенные объекты (приложение № 3).
Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольная постройка — это здание, сооружение или другое строение, возведенное на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем данного объекта, либо возведенное или построенное без получения на это необходимых согласований, разрешений, в том числе с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самыми распространенными видами самостроя в Москве являются самовольная реконструкция и самовольное строительство. В первом случае происходит изменение параметров существующего здания, появляются пристройки, надстройки, включая мансардные этажи, антресоли, происходит переоборудование чердаков и подкровельного пространства и подобное. Следует отметить участившуюся тенденцию самовольной реконструкции складских или бывших производственных зданий. Когда здания, имеющие значительную этажность, обустраивают дополнительными этажами или антресолями, не увеличивая при этом общую высоту здания и площадь застройки. Во втором случае, как правило, здания возводятся без надлежащей разрешительной документации или в ее полном отсутствии.
Включение здания в «реестр самовольных построек» делает невозможным перезаключить договор аренды земельного участка, изменить его вид разрешенного использования (ВРИ) или получить согласие на заключение сделки в отношении права аренды, появляется основание для приостановления или отказа в регистрации прав и отказ в кадастровом учете.
В настоящее время Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости в городе Москве (ГИН) проводит планомерную работу по выявлению и пресечению фактов самовольного строительства или реконструкций объектов недвижимости. При выявлении признаков самовольного строительства, сотрудники Госинспекции по недвижимости составляют акт, фиксирующий данные нарушения, который направляется собственнику и в Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ). Если собственник не предпринимает какие-либо действия по узакониванию самостроя, ДГИ подает на правообладателя земельного участка в суд за использование земельного участка не по назначению и требует снести здания.
Юристы LAWYER Consulting окажут профессиональную помощь в исключении объекта из приложений Постановления № 819-ПП и окажут правовое сопровождение легализации самовольной реконструкции и/или строительства.
Этапы легализации самостроя:
1
Сбор и анализ данных
— Аудит существующей документации на объект недвижимости.
— Анализ текущего состояния дел по объекту.
— Проработка стратегии защиты.
2
Подготовка сотрудниками LAWYER Consulting документации для рассмотрения Градостроительно-земельной комиссией (ГЗК)
– Сопровождение проектных работ, включающих в себя разработку документации для обоснования внесения изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ).
3
Проработка механизма защиты в суде, юридическое сопровождение судебного процесса
4
Оплата штрафа по предписанию ГИН или получение от ГИН документа об отсутствии признаков самостроя
5
Составление «дорожной карты» дальнейших действий на основании решения ГЗК
6
Получение дорожной карты от ГЗК.
7
Сбор, подготовка и сопровождение документов для согласования легализации самостроя в ГИН, ДКН, ДГИ, Москомархитектуре, Правительстве Москвы
8
Получение ГПЗУ на основе измененного ПЗЗ. Внесение изменений в договор аренды земельного участка.
9
Подготовка полного комплекта документов для получения разрешительной документации по эксплуатации спорного объекта недвижимости.
10
Получение разрешительной документации по эксплуатации спорного объекта недвижимости
Порядок узаконивания (легализации) самостроя в LAWYER Consulting
Подается заявление на имя Заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства с просьбой рассмотреть вопрос о сохранении объекта недвижимости в существующих объемах. Далее Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости (ГИН) проводит процедуру обследования объекта и земельного участка, на котором он расположен, и направляет запросы в другие инстанции (Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ), Москомархитектуру, Префектуру, Мосгоргеотрест и т. д.).
ГЗК расматривает обращение на заседании Рабочей группы и принимает одно из решений: о сохранении объекта путём его легализации (прохождения собственником ряда мероприятий по узакониванию) и оплаты штрафа, либо о передаче дела в суд с требованием о сносе объекта или возврату в первоначальное состояние.
При принятии ГЗК положительного решения о сохранении объекта, вносятся изменения в ПЗЗ и оформляется ГПЗУ с новыми параметрами строительства, разрабатывается и согласовывается проектная документация на объект, получается разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Параллельно вносятся изменения в Договор аренды земельного участка в части изменения параметров объекта и вида его разрешенного использования, если это необходимо.
Юристы LAWYER Consulting осуществят полное правовое сопровождение легализации самостроя через ГЗК или отстоят интересы собственника при отказе в просьбе и принятии решения о сносе.
Узаконить строение, которое было возведено с нарушениями, можно через суд. Если земельный участок в собственности, перед обращением в суд нужно учесть три фактора:
- разрешено ли на земельном участке строить соответствующие объекты (проверяется по виду разрешенного использования (ВРИ) земельного участка);
- соответствует ли постройка градостроительным требованиям, при неустранении требуется устранить, если это возможно;
- не нарушает ли строение права третьих лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью окружающих. Если учтены все факторы и владелец самостроя по возможности устранил нарушения, он вправе пойти в суд с заявлением об узаконивании савольной постройки. В суд владельцу участка нужно передать пакет документов, в который входит в обязательном порядке результаты строительно-технической экспертизы, которая необходима для легализации постройки и которая проводится специализированной организацией, являющейся членом СРО. Компания обследует самовольную постройку и выдаст заключение. В документе должно быть подтверждено, что строение соответствует градостроительным требованиям, безопасно для окружающих и по нему нет спорных вопросов, в нем учтены все противопожарные и санитарные нормы или уменьшена этажность дома. Если участок муниципальный, узаконить строение тоже получится, но при условии, что оно соответствует всем требованиям, а в договоре на участок нет ограничений.
После вынесения судебного решения о легализации постройки, ее владелец может обратиться в Росреестр, чтобы убрать в документах, подтверждающих право собственности, отметку о статусе самостроя.
Юристы LAWYER Consulting осуществят полное правовое сопровождение легализации самостроя через ГЗК или отстоят интересы собственника при отказе в просьбе и принятии решения о сносе.
